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裁判年月日 令和 2年 1月29日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
事件番号 平３１（ワ）８６３号
事件名 賃借権設定登記抹消登記手続請求事件
裁判結果 主位的請求認容 文献番号 2020WLJPCA01298031
要旨
◆訴外Ｂの債権者である原告会社が、被告会社、及び訴外Ｂの兄であり、被告会社の代表取締役である被告Ｙ１に対し、訴外Ｂが所有する本件建物に平成２８年１１月８日受付で経由された被告らを賃借権者とする賃借権設定登記（本件登記）について、主位的に、本件登記に係る訴外Ｂと被告らとの間の賃貸借契約は通謀虚偽表示であり無効であると主張して、訴外Ｂに代位して、訴外Ｂの本件建物の所有権に基づき、本件登記の抹消登記手続を求め、予備的に、同賃貸借契約は詐害行為であると主張して、詐害行為取消権に基づき、同賃貸借契約の取消しと本件登記の抹消登記手続を求めた事案において、訴外Ｂは、同人に高額な金員の支払を命じた別件判決の言渡しを受け、自宅である本件建物への強制執行を阻止するため、被告Ｙ１と意を通じて、本件賃貸借契約を締結して本件建物への賃借権の設定を仮装し、実体を伴わない本件登記を経由したと認めるのが相当であるとして、本件賃貸借契約は、通謀虚偽表示であって無効であるとして、主位的請求を認容した事例
出典
参照条文
民法９４条
民法４２３条
民法４２４条
裁判年月日 令和 2年 1月29日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
事件番号 平３１（ワ）８６３号
事件名 賃借権設定登記抹消登記手続請求事件
裁判結果 主位的請求認容 文献番号 2020WLJPCA01298031
東京都千代田区〈以下省略〉
原告 株式会社整理回収機構
同代表者代表取締役 Ａ
同訴訟代理人弁護士 塚原英治
同 桜井健夫
同 上柳敏郎
同 河野純子
同 坂勇一郎
同 鈴木周
同 齋藤義浩
同 中尾繁行
同 尾野恭史
同 森下稔章
富山市〈以下省略〉
被告 有限会社コーリョー
同代表者代表取締役 Ｙ１
東京都千代田区〈以下省略〉
被告 Ｙ１
上記２名訴訟代理人弁護士 山縣敦彦
同 塩川泰子
主文
１ 被告らは，別紙物件目録記載の建物につき，富山地方法務局平成２８年１１月８日受付第２８２３０号の賃借権設定登記の抹消登記手続をせよ。
２ 訴訟費用は被告らの負担とする。
事実及び理由
第１ 請求
（主位的請求）
主文同旨
（予備的請求）
１ Ｂと被告らとが平成２８年１１月１日に別紙物件目録記載の建物についてした賃貸借契約を取り消す。
２ 被告らは，別紙物件目録記載の建物につき，富山地方法務局平成２８年１１月８日受付第２８２３０号の賃借権設定登記の抹消登記手続をせよ。
第２ 事案の概要
本件は，Ｂ（以下「Ｂ」という。）の債権者である原告が，Ｂが所有する別紙物件目録記載の建物（以下「本件建物」という。）に平成２８年１１月８日受付で経由された被告らを賃借権者とする賃借権設定登記（以下「本件登記」という。）について，被告らに対し，①主位的に，本件登記に係るＢと被告らとの間の賃貸借契約は通謀虚偽表示であり無効であると主張して，Ｂに代位して，Ｂの本件建物の所有権に基づき，本件登記の抹消登記手続を求め，②予備的に，上記賃貸借契約は詐害行為であると主張して，詐害行為取消権に基づき，上記賃貸借契約の取消しと本件登記の抹消登記手続を求める事案である。
１ 前提事実（争いがない事実並びに証拠及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実）
(1) 原告は，平成２３年，Ｂに対して１億６２５０万円及びこれに対する同年９月１１日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払を求める訴え（以下「別件訴訟」という。）を提起し，平成２８年９月２９日に同請求を認容する第１審判決（以下「別件１審判決」という。）の言渡しを受けた（以下，原告のＢに対する上記金員の支払請求権を「本件被保全債権」という。）。別件１審判決は，その後，控訴棄却判決及び上告棄却判決を経て確定した。（甲１～３）
(2) 被告Ｙ１（以下「被告Ｙ１」という。）は，Ｂの兄であり，被告有限会社コーリョー（以下「被告会社」という。）の代表取締役である（甲６，弁論の全趣旨）。
(3) Ｂは，同人が所有する本件建物につき，被告らとの間で賃貸借契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結した（争いがない。ただし，契約締結時期については当事者間に争いがある。）。
(4) Ｂは，本件建物につき，以下の内容の富山地方法務局平成２８年１１月８日受付第２８２３０号の賃借権設定登記（本件登記）を経由した（争いがない）。
ア 原因 平成２８年１１月１日設定
イ 賃料 月５万円
ウ 支払時期 毎月末日
エ 期間 ２７年１１か月と２８日
オ 特約 譲渡，転貸ができる
カ 賃借権者 被告ら（持分各２分の１）
(5) Ｂは，別件１審判決が言い渡された当時から現在に至るまで，本件建物を含めても，本件被保全債権を弁済するに足りる資力を有していない（甲７～９（枝番を含む。），弁論の全趣旨）。
２ 争点
(1) 本件賃貸借契約は通謀虚偽表示か（主位的請求に係る争点）
（原告の主張）
Ｂが別件１審判決の言渡しを受けた日の約１か月後に本件建物について被告らとの間で本件賃貸借契約を締結し，その１週間後に本件登記を経由したのは，Ｂの自宅である本件建物に対する強制競売を困難にして自宅を保持することを目的として，身内の協力を得て，本件建物に賃借権を設定する意思がないのに，その意思があるかのように仮装したものである。したがって，本件賃貸借契約は，通謀虚偽表示であって無効である。
被告らは，Ｂとの間で本件建物につき賃貸借契約を締結したのは平成２８年１１月１日ではなく別件１審判決の約２年前であって，本件登記が経由されるまで登記手続をしていなかっただけである旨を主張するが，被告らが主張する賃貸借契約の内容と本件登記の登記原因との間には契約日や契約の個数等の点で齟齬があることや，被告らの主張する転借人による使用状況が認められないことなどに照らすと，被告らが主張するような賃貸借契約は存在しない。
（被告らの主張）
本件建物についての賃貸借契約は，契約書（乙１，２）に記載されているとおり，平成２６年１０月２９日に，Ｂと被告Ｙ１が２階部分について（賃料月額２万円），Ｂと被告会社が１階応接間について（賃料月額３万円），それぞれ締結されたものであり，契約締結時期は別件１審判決の約２年も前であり同判決とは関係がない。
本件建物は，Ｂの自宅として利用している側面はあるものの，賃借人である被告らの事業に関連して利用している。具体的には，被告Ｙ１は，賃借部分を留学生就職学院及びａ行政書士法人のオフィスとして利用できるよう転貸しており，被告会社は，賃借部分を経営管理のビザ申請を支援する第三者に転貸している。
したがって，本件賃貸借契約は，実体を伴うものであり，強制競売を困難にするためにした虚偽の意思表示であるとの原告の主張は理由がない。
(2) 本件賃貸借契約は債権者を害する行為か（予備的請求に係る争点）
（原告の主張）
本件賃貸借契約が締結された当時，Ｂは，本件建物や当時既に仮差押えをされていた預金を併せても，本件被保全債権を満足させるに足りる財産を有していなかった。にもかかわらず，本件建物に賃借権を設定し，第三者に対抗できるように本件登記を経由すれば，本件建物は賃借権という負担付のものとしてしか換価できないこととなり，その結果，本件建物の交換価値が減少し，原告はますます本件被保全債権の完全な満足を受けられないこととなる。
また，賃貸借期間が３０年と著しい長期であること，再賃貸が自由とされていることなど，被告らが主張する本件賃貸借契約の内容自体，詐害性が強い。
したがって，本件賃貸借契約は，仮に有効であるとしても，債権者を害する行為であり詐害行為取消請求の対象となる。
（被告らの主張）
本件建物の一部は，平成８年に被告会社が設立されたときから被告会社により利用されていたところ，平成２６年１０月２９日からは被告Ｙ１の事業のために利用されているものであって，このような賃貸借契約を締結し，これに基づく賃借権について対抗要件を具備させたとしても，Ｂの債権者を害する行為には当たらない。
(3) Ｂは本件賃貸借契約の際にこれによって債権者を害することを知っていたか（予備的請求に係る争点）
（原告の主張）
本件賃貸借契約は別件１審判決の言渡しの約１か月後に締結されたものであるから，Ｂは，その当時，別件１審判決で支払を命じられた本件被保全債権の存在を認識していたことが明らかである。また，Ｂは，その当時の自らの財産状況を把握していたから，本件賃貸借契約の締結により本件建物の交換価値を減ずれば，債権者への満足がますます不十分になることを，認識していた。
（被告らの主張）
否認ないし争う。
(4) 被告らは本件賃貸借契約の際にこれによってＢの債権者を害することを知らなかったか（予備的請求に係る争点）
（被告らの主張）
前記(2)の（被告らの主張）のとおり本件賃貸借契約はＢの債権者を害する行為には当たらないし，被告Ｙ１が代表取締役を務める被告会社及び被告Ｙ１に詐害性の認識はない。
（原告の主張）
別件１審判決は，原告のＢに対する請求と併合審理された原告の被告Ｙ１に対する損害賠償請求についても判示しており，被告Ｙ１も当該判決正本を受領したから，被告Ｙ１は，原告のＢに対する本件被保全債権に基づく請求が認容されたことを認識した。よって，被告Ｙ１及び被告Ｙ１が代表取締役を務める被告会社は，本件賃貸借契約がＢの債権者である原告を害することを認識していた。
第３ 争点に対する判断
１ 事実経過
前記前提事実に後掲各証拠及び弁論の全趣旨を併せると，以下の事実が認められる。
(1) 本件建物は，富山市に所在しており，被告Ｙ１及びＢの父親が昭和５１年に建築した木造瓦葺２階建て建物である。１階（１３０．９１平方メートル）には，６畳の寝室，８畳の居間及び台所，応接間のほか３部屋があり，２階（３７．２１平方メートル）には２部屋がある。
被告Ｙ１及びその弟であるＢは，子供の頃から本件建物に家族と居住してきたが，被告Ｙ１は，その後東京に転居して現在も東京に居住しており，Ｂは，現在も本件建物に居住し続けて銀行に勤務している。
（以上につき，前提事実(2)，甲４，乙９，証人Ｂ）
(2) 被告会社は，被告Ｙ１及びＢの父親が平成８年１２月に設立した会社であり，経営コンサルタント業などを目的とし，本店所在地を本件建物の所在地としている。父親の死亡後，被告Ｙ１は，被告会社の代表取締役の立場を引き継いだ。被告Ｙ１以外の被告会社の取締役は，被告Ｙ１の弟のＢ及び妹のＣである。（甲６，乙８，被告Ｙ１）
(3) 平成２８年９月２８日，別件訴訟において，本件被保全債権に基づき，原告への１億６２５０万円及びこれに対する平成２３年９月１１日から支払済みまで年５分の割合による遅延損害金の支払をＢに命ずる別件１審判決が言い渡された（前提事実(1)）。
(4) Ｂは，平成２８年１１月８日，本件建物に本件登記を経由した（前提事実(4)）。
(5) 平成３１年１月２１日（月曜日）の午前７時３９分から午後３時６分まで，原告の調査員が本件建物近くの駐車場に停車した車中から本件建物の使用状況を観察したところ，Ｂのほかには郵便配達員しか人の出入りを認められなかった（甲１０）。
上記の当時，本件建物の玄関口にはＢの姓である「○○」と書かれた表札があり，玄関のガラス戸内には，被告会社名を記載した小さなネームプレートが置かれていた。そして，玄関口の郵便受けの側面（正面からは見えない箇所）に「１０１ 英商事合同会社」，「１０２ 新中信株式会社」と記載されたテープが貼られていた。また，本件建物の敷地内の車庫又は倉庫のうち一つの道路に面したシャッターには，「留学生就職学院・ａ行政書士法人」及び電話番号が記載された張り紙が３枚貼られていた。（甲１０，乙３）
(6) 本件建物について被告Ｙ１及びＢの意思に基づいて作成された賃貸契約書が２通存在している（以下「本件各契約書」という。）。本件各契約書のうち１通は，賃貸目的物を本件建物の１階応接間，借主を被告会社，賃料を月額３万円（消費税込み）とし，もう１通は，賃貸目的物を本件建物の２階，借主を被告Ｙ１，賃料を月額２万円（消費税込み）とするものである。本件各契約書には，いずれも，①作成日付は平成２６年１０月２９日，②契約期間は同年１０月２９日から平成５６年１０月２８日まで（３か月前に解約の申入れがない限り，満了日の翌日から５年間自動更新），③使用目的は，居住又は事務所使用，④賃料の支払は前月末日まで，⑤賃借人は再賃貸することができる旨が記載されていた。（乙１，２，４，５，証人Ｂ，被告Ｙ１）
２ 争点(1)（本件賃貸借契約は通謀虚偽表示か）について
(1) 被告らは，本件賃貸借契約は，本件各契約書に基づいてその作成日付である平成２６年１０月２９日に締結された旨主張し，証人Ｂ及び被告Ｙ１は同趣旨の証言及び供述をするが，本件各契約書の内容（前記１(6)）は，以下の点で不自然ないし不合理であるというべきである。
ア 本件建物は，Ｂが居住しており，Ｂの居住部分が鍵などにより建物内で独立した構造になっているわけでもないのに，建物の一部である１階応接間や２階部分を賃貸借の対象としている。
イ しかも，契約期間は３０年で，その後も解約の申入れがされない限りは５年ごとに自動更新されることになっており，建物賃貸借契約の存続期間としては極めて長期である上，第三者への転貸を自由にできることとされている。
Ｂは，極めて長期の賃貸借契約を締結することにつき，本件建物は元々父親のものであって，被告Ｙ１は兄であるから，契約期間を長期にすることにつき違和感はない旨の証言をしたが，上記アのとおり賃貸借の対象がＢの住居としている建物の一部であることや，第三者への転貸が自由にできることとされていることを踏まえると，Ｂの上記証言内容をもって合理的な説明がされたということはできない。
ウ 本件各契約書の作成日付が平成２６年１０月２９日となっていることについても，同日からは被告Ｙ１の事業のために利用されている旨や，それまで親族間でなあなあにされてきた関係を整理した旨の抽象的な説明をするにとどまり，その時点で契約が締結された旨の主張につき合理性のある説明がされているとはいい難い。
(2) 本件建物の使用状況を見るに，被告らは，被告会社に賃貸している応接間は，経営管理のビザ申請を支援する第三者に転貸しており，被告Ｙ１に賃貸している２階部分は，留学生就職学院及びａ行政書士法人のオフィスとして利用できるよう転貸している旨主張する。
しかし，前記１(5)のとおり，留学生就職学院及びａ行政書士法人の名称等が記載された張り紙が敷地内の車庫又は倉庫のうちの一つのシャッターに貼られていること，被告会社の小さなネームプレートが玄関のガラス戸より内側に置かれていることや，郵便受けの正面からは見えない位置に，被告Ｙ１が陳述書（乙８）及び本人尋問において転借人であると説明している英商事合同会社及び新中信株式会社の社名を記載したテープが貼られていることが認められることを超えて，Ｂ以外の者が本件建物を現実に占有使用していることをうかがわせる証拠は存しない。
かえって，①Ｂは，本件建物に居住していながら，転借人らによる本件建物の占有状況を全く把握しておらず転借人の関係者に会ったこともない旨を自認していること（証人Ｂ），②Ｂは転借人関係者が本件建物を利用することを前提とする趣旨で本件建物の鍵は数えきれないほどあり幾つかを被告Ｙ１に渡している旨の証言をしたのに対し，被告Ｙ１は本件建物の鍵は自分が一つ持っていたのであって転借人に渡したことはない旨の供述をしており，鍵の扱いについての両者の説明が整合していないこと，③被告Ｙ１は，留学生就職学院及びａ行政書士法人には２階部分を転貸している旨の主張をしていたにもかかわらず，本人尋問では１階応接間を転貸している旨の供述をしており，その変遷の理由については記憶違いと述べるのみであること（被告Ｙ１）をも踏まえると，被告らが本件建物の賃借人としてこれを第三者に転貸しているとは認め難い。
(3) また，被告らのＢに対する賃料の支払について，証人Ｂ及び被告Ｙ１は現金で支払っていたと説明するが（乙８，９，証人Ｂ），これを裏付けるべき客観的証拠は見当たらない上，本件各契約書では賃料の支払は前月末日までにすることと定められていた（前記１(6)）にもかかわらず，東京に居住している被告Ｙ１が富山市に居住するＢ（前記１(1)）に会った時に現金で賃料を渡していたということ自体が，賃貸借契約の実在を疑わせる事情であることは否定し得ない。
(4) そもそも親族間（前記１(2)によれば，被告会社もＢ及びそのきょうだいが経営する会社であることが認められる。）の建物賃貸借契約について，あえて登記を経由する客観的な必要性を見出し難い上，本件登記は，本件各契約書の作成日付である平成２６年１０月２９日より２年以上後であって別件１審判決が言い渡された日である平成２８年９月２９日より約１か月と１０日後である同年１１月８日に手続がされており，当該時期に登記手続をした理由について，被告らから合理的な説明がされているとはいえないことをも勘案すると，Ｂが本件登記を経由したことの目的は，別件１審判決に基づき本件建物に強制執行がされることを妨げることであったことがうかがわれるといわざるを得ない。
しかも，被告らが登記原因であると主張する本件各契約書記載の賃貸借契約の内容と，本件登記記載の賃貸借契約の内容とが，契約締結日，契約の個数，存続期間，賃貸目的物について整合していないという事情（前提事実(4)，前記１(6)）は，本件各契約書と本件登記のいずれもが，賃貸借契約の実体を欠いていることをうかがわせる事情であるというべきである。
(5) 以上のとおり，本件各契約書の内容が詐害性の強いものであることにつき被告らから合理的な説明がされていないこと，本件建物をＢ以外の者が占有使用している事実や被告らのＢに対する賃料支払の事実を認めるに足りないこと，Ｂに対して高額な金員の支払を命じた別件１審判決が言い渡されて間もなく本件登記が経由されており，本件登記における賃借権の内容と本件各契約書記載の賃借権の内容も整合していないことなどの諸事情を総合考慮すると，Ｂは，別件１審判決の言渡しを受け，自宅である本件建物への強制執行を阻止するため，兄である被告Ｙ１と意を通じて，本件賃貸借契約を締結して本件建物への賃借権の設定を仮装し，実体を伴わない賃借権登記（本件登記）を経由したと認めるのが相当である。よって，本件賃貸借契約は，通謀虚偽表示であって無効である。
３ 以上によれば，Ｂは，本件建物について，所有権に基づき，被告らに対して本件賃貸借契約を登記原因とする本件登記の抹消登記手続請求権を有すると認められる（前提事実(3)，(4)）。
そして，原告はＢに対して本件被保全債権を有しており，Ｂはこれを弁済するに足りる資力を有していないから，原告は，Ｂに代位して，被告らに対し，Ｂの所有権に基づき，本件建物につき，上記の抹消登記手続を求めることができる（前提事実(1)，(5)）。
第４ 結論
以上によれば，原告の主位的請求はいずれも理由があるからこれらを認容することとして，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第４３部
（裁判官 市川多美子）
〈以下省略〉
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駅周辺の徒歩圏内における、商店街や通行人の多い目立つ場所でのPR
【車両移動】
広範囲に車移動が必要な、幹線道路沿いや住宅街等の目立つ場所でのPR
※全国への出張対応も可能ですので、ご要望をお聞かせください。
選挙ドットウィン！の「どぶ板広報PR支援」は、選挙立候補(予定)者様の地獄の政治活動を「営業力」「交渉力」「行動力」でもって迅速にお応えいたします。
「全国統一地方選挙」・「衆議院議員選挙」・「参議院議員選挙」・「都道府県知事選挙」・「都道府県議会議員選挙」・「東京都議会議員選挙」・「市長選挙」・「市議会議員選挙」・「区長選挙」・「区議会議員選挙」・「町長選挙」・「町議会議員選挙」・「村長選挙」・「村議会議員選挙」など、いずれの選挙にもご対応させていただいておりますので、立候補をご検討されている選挙が以下の選挙区エリアに該当するかご確認の上、お問い合わせいただけますようお願いいたします。
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