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裁判年月日　令和 2年 1月27日　裁判所名　東京地裁　裁判区分　判決
事件番号　平３１（ワ）７６０号
事件名　建物明渡等請求事件
文献番号　2020WLJPCA01278010

出典

英領バージン諸島〈以下省略〉
原告セシェイカホールディングスリミテッド
同代表者Ａ
同訴訟代理人弁護士國塚道和
東京都新宿区〈以下省略〉
被告株式会社ベストトレンド
同代表者代表取締役Ｂ

主文

１　被告は，原告に対し，別紙物件目録記載の居室を明け渡せ。
２　被告は，原告に対し，平成３１年２月３日から第１項の明渡済みまで１か月金１２万円の割合による金員を支払え。
３　訴訟費用は，被告の負担とする。
４　この判決は，１項及び２項に限り仮に執行することができる。

事実及び理由

第１　請求
主文同旨
第２　事案の概要
本件は，約定目的・用法違反ないしは無断転貸・第三者使用を理由とする本件訴状をもってした居室賃貸借契約解除に基づく賃貸居室の明渡し及び訴状送達の日の翌日である平成３１年２月３日から支払済みまで月額１２万円の賃料相当損害金の支払を求めた事案である。
１　前提事実
当裁判所に顕著な事実並びに当事者間に争いがないか，後掲証拠及び弁論の全趣旨により容易に認められる事実は，以下のとおりである。
(1) 　賃貸借契約（甲２）
平成２７年４月２３日，訴外株式会社フォルツァ（以下「フォルツァ」という。）と被告は，フォルツァを賃貸人，被告を賃借人として，以下の内容で別紙物件目録記載の居室（以下「本件居室」という。なお，別紙物件目録の図面は昭和５１年頃の新築時のものである。現在は改装され，占有範囲は変わらないものの，室内の間取りは変更されている。）の賃貸借契約を締結し（以下「本件賃貸借契約」という。），その頃，フォルツァは被告に対し，本件居室を引き渡した。
期間　平成２７年５月１４日から平成２９年５月１３日まで
賃料　月額１２万円
目的　被告は本件居室を住居の目的で使用し，他の用途に一切使用してはならない。
転貸等の禁止　被告は本件居室を転貸（共同使用，使用貸借，その他これらに準ずる行為を含む。）してはならない。
(2) 　賃貸人の地位の承継（甲１）
フォルツァは，平成２７年１２月２８日，訴外ＧＳインベスト株式会社に対し，本件居室を含む一棟の建物を売却し，同日，その旨の所有権移転登記手続を経た。
原告は，平成２８年３月１４日，訴外ＧＳインベスト株式会社から，本件居室を含む一棟の建物を購入し，その所有権を取得し，同日，その旨の所有権移転登記手続を経た。
これらにより，原告は，本件賃貸借契約の賃貸人の地位を承継した。
なお，本件賃貸借契約は，期間満了後，法定更新された。
(3) 　解除の意思表示（顕著）
原告は，被告に対し，平成３１年２月２日送達の本訴状をもって，本件賃貸借契約を解除するとの意思表示をした。
２　原告の主張（請求原因）
被告は，本件居室を営業目的で使用し，レンタルルームとして第三者に転貸ないしは使用させている。
(1) 　平成２８年４月中旬頃，本件居室の使用者であるという「トウキョウショウカイ　Ｃ」を名乗る人物が，本件居室の管理会社に対し，インターホンが故障したので対応してほしいと連絡してきた。管理会社で対応をしたが，このとき，管理会社の担当者が「Ｃ」を名乗る人物に対し，被告の関係者かと質問したところ，「まぁ，そうです。」というやりとりがなされた。
(2) 　平成２９年７月４日，本件居室の真下の５０２号室の使用者から管理会社に対し天井から漏水があるとの通報があり，管理会社が水道業者に連絡をして５０２号室を確認したところ，上階である本件居室（６０２号室）からの水漏れの可能性が高いとのことであった。
そこで，管理会社担当者が，上記「Ｃ」を名乗る人物に連絡をして，同日，同人立会いの下で本件居室に入室し，給湯管の水漏れを確認し，翌５日，本件居室内の給湯器，給湯管等の水回り部分の確認，修理工事を行った（甲７）。その工事の際，本件居室には，個人が住居として使用するにはあり得ない大量のタオルがあり，業務用の避妊具が備え付けられ，不特定多数の者が使用していることが明白な張り紙が貼付されていた（甲８）。本件居室は，張り紙の記載内容から，遅くとも平成２６年１０月５日から，レンタルルームとして使用されていたことが明らかである。
３　被告の反論
被告は，本件居室をレンタルルームとして使用していない。
(1) 　本件居室には，被告の関係者が寝泊まりすることもあるが，基本的には被告代表者が寝泊まりしている。
(2) 　「Ｃ」という人物には，心当たりがない。
(3) 　写真（甲８）は，３年前のあやふやなもので，また，水回り工事に関係のないものを撮影するはずもない。張り紙も心当たりが全くない。タオルは，当時水漏れで，床一面が水であふれていたので，たまたま近くのゴミ捨て場に捨ててあったものを緊急に拾ってきたものである。避妊具も，近くのゴミ捨て場に捨ててあったので，持ち帰ったように思う。近隣にいわゆるラブホテルが多数あり，そのようなものがゴミ捨て場に捨てられることも珍しくない。
(4) 　電話番号やホームページ，広告やパンフレットなどが不明確で，レンタルルームとしての営業実態が明確にされていない。新宿区歌舞伎町にある本件居室では，レンタルルームとして営業が成り立たない。レンタルルームは，より広い場所で多数の客を受け容れなければならない。
本件居室でレンタルルームの営業をしているというのであれば，原告がその営業内容・仕方について明確に説明すべきである。商業施設として使用できない住宅ビルの６階に，客が来るはずもない。
(5) 　なお，原告が提出した写真（甲８の写真⑥）の台所が本件居室の台所であるかどうかは，知らない。
被告の送達場所として届け出た「被告代表者の住所」は，被告代表者が代表を務める別法人の本店所在地である。被告代表者が現在居住しているのは，本件居室である。
本件訴状副本等の送達時に本件居室でそれらを現実に受領した者は，被告代表者の友人か恋人であるが，下の名前は忘れた。
第３　当裁判所の判断
１　認定事実
裁判所に顕著な事実並びに後掲証拠及び弁論の全趣旨によれば認められる事実は，以下のとおりである。
(1) 　被告と本件賃貸借契約について
被告は，書籍の販売，不動産の売買，斡旋，賃貸借及び管理並びに飲食店（すし屋，バー，酒場，ナイトクラブ，レストラン）の経営等を目的とする株式会社である。Ｂ（以下「Ｂ」という。）は，被告の唯一の取締役で，代表取締役である。
被告は，本件居室につき，フォルツァの前所有者であるＤとの間で賃貸借契約を締結していた。フォルツァが本件居室の所有権を取得し，その登記を経たのは，平成２６年７月３０日のことであるが（甲１），被告はその前から本件居室を賃借人として占有していたこととなり，本件賃貸借契約は，従前の賃貸借契約を締結し直したものといえる。
被告は，現時点においても本件居室を占有している。
(2) 　漏水工事時の状況について（甲７，８）
本件居室においては，本件居室の下階天井に水漏れが生じたとして，平成２９年７月４日午後５時２０分頃から同日午後６時４０分頃までにかけて，及び，同月５日午前９時５０分頃から同日午後４時２０分頃までにかけて，漏水調査及び給湯管の更新作業等が行われた。
この際，本件居室の台所のガスコンロスペース等には，ガスコンロは設置されておらず，シーツ類，足ふきマット，大小のタオルが多量かつ整然と並べられ，壁面には「綺麗に整頓　使いやすい　ルームにしましょう！！」「足りないものがあったら　すぐに内勤に報告」「２０１４／１０／５」などと記載された印刷物が掲示されていた。また，同台所のシンク上吊棚には，業務用避妊具３箱，灰皿にたばこの吸い殻，鏡が備え置かれており，上記印刷物にはシンク上吊棚の業務用避妊具の箱を示した矢印に「ゴム」との記載がなされていた。
(3) 　本件訴訟における経緯について
本件の訴状は，平成３１年２月２日に被告に送達されたところ，送達場所は本件居室，受領者は被告の従業員とされるＥであった。
本件の第１回口頭弁論期日は平成３１年３月１１日であったが，これに先立つ同年３月８日，被告は，答弁書及び送達場所等変更届出書を当裁判所に提出した。被告は，上記送達場所等変更届出書をもって，「被告代表者の住所」である「東京都新宿区〈以下省略〉」を，送達を受けるべき場所として届け出た。
２　判断
(1) 　上記認定によれば，被告は，本件居室を住居以外の目的で使用し，不特定の者の出入りを許容し，出入りさせていたと認められる。このような被告による本件居室の使用態様は，本件賃貸借契約における目的及び転貸等の禁止の約定に違反する上，貸主である原告との信頼関係を破壊する背信的行為に当たるものというべきである。
(2) 　漏水工事時の写真撮影（甲８）については，本件居室の下階への水漏れが生じている中，本件居室の水回りである台所の写真を撮影することも工事業者の作業として何ら不自然ではない。
そのほか被告はるる主張・指摘するが，いずれも的確な裏付けを欠き，採用することはできない。
３　結論
以上の次第で，原告の請求にはいずれも理由があるからこれらを認容することとし，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第１６部
（裁判官　川﨑学）

〈以下省略〉

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