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裁判年月日 令和 3年12月24日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
事件番号 令２（ワ）４３２９号
事件名 売買代金返還等請求事件
文献番号 2021WLJPCA12248011
出典
裁判年月日 令和 3年12月24日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
事件番号 令２（ワ）４３２９号
事件名 売買代金返還等請求事件
文献番号 2021WLJPCA12248011
埼玉県川口市〈以下省略〉
原告 Ｘ
同訴訟代理人弁護士 星野宏明
同 柴田亮太
茨城県つくば市〈以下省略〉
被告 Ｙ
同訴訟代理人弁護士 相葉和良
主文
１ 被告は，原告に対し，６００万円及びこれに対する平成３０年１１月１日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
２ 原告のその余の請求を棄却する。
３ 訴訟費用は，これを１１分し，その５を原告の負担とし，その余は被告の負担とする。
４ この判決は，１項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１ 請求
被告は，原告に対し，１１０２万４７００円及びうち１１００万円に対する平成３０年１０月１３日から支払済みまで年５分の割合による金員を支払え。
第２ 事案の概要
本件は，原告が，被告から別紙物件目録記載の土地（以下「本件土地」という。）を買い受ける旨の売買契約（以下「本件土地売買契約」という。）を解除したと主張して，同契約の解除に基づく原状回復請求及び債務不履行による損害賠償請求として，１１０２万４７００円及びうち１１００万円に対する平成３０年１０月１３日（代金６００万円の返還を請求した日の翌日）から支払済みまで民法（平成２９年法律第４４号による改正前のもの。以下同じ。）所定の年５分の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。
１ 前提事実
以下の事実は，当事者間に争いがないか，後掲証拠及び弁論の全趣旨により容易に認めることができる。
(1) 本件土地売買契約
ア 原告と被告は，平成３０年４月２４日，別紙物件目録記載の土地（本件土地）について，原告が太陽光発電事業を行うことを目的として，以下の条件で，原告を買主，被告を売主とする売買契約（本件土地売買契約）を締結した。
（ア） 売買代金 ６００万円（太陽光発電事業の権利譲渡の対価を含む。）
（イ） 支払期限
平成３０年４月２４日限り３００万円
同年５月２４日限り３００万円
（ウ） 引渡しの期限 同年５月２４日
（エ） 特約条項１（１８条１項。以下「本件特約条項１」という。）
本物件取引は，買主が太陽光発電所事業を目的とした土地売買であり，各関係省官庁から許可等が得られず，また，目的を達することが不可能となることが明らかになった場合，本契約は白紙解除となることを売主買主共に承諾した。白紙解除により売主は，本売買代金総額６００万円を無利息にて買主へ遅滞なく速やかに返還するものとする。また，買主は責任と負担において所有権を売主に移転し戻すこととする。以降，売主買主共に本契約における債権及び債務の発生しないことを了承する。
（オ） 特約条項２（１８条２項。以下「本件特約条項２」という。）
本契約は造成・整地渡しとし，売買するものとする。
（甲１）
イ 原告は，被告に対し，代金６００万円全額を支払い，被告は，原告に対し，所有権移転登記手続をした。
（甲２の１及び２，甲３）
(2) 原告による本件土地売買契約の解除
ア 原告は，被告に対し，平成３０年１０月１０日付けの内容証明郵便（以下「本件解除通知書面」という。）にて，本件土地売買契約の解除を通知して，同月３１日までに代金６００万円を返還するよう請求した。本件解除通知書面は，同月１２日，被告に到達した。
（甲７の１及び２）
イ 原告は，被告に対し，訴状の送達をもって，特約条項１に基づく白紙解除の意思表示をした。訴状は，令和２年３月２２日，被告に送達された。
（当裁判所に顕著な事実）
ウ 原告は，令和２年１１月２０日付け原告第２準備書面をもって，同準備書面到達から１箇月以内に，本件土地を太陽光発電事業に適した形で盛土など造成・整地の上引き渡すよう催告するとともに，同期間を経過しても造成・整地引渡しがないときは，同期間の経過をもって，本件土地売買契約を履行遅滞により解除する旨の意思表示をした。
（当裁判所に顕著な事実）
(3) 原告側の事情
原告の兄であるＡ（以下「Ａ」という。）は，原告から任されて，本件土地売買契約について，その締結，解除等に関するやり取りを全て行った。
Ａは，太陽光発電事業等を業とするａ株式会社（以下「ａ社」という。）の代表取締役である。
（甲１４，乙２）
２ 争点及びこれに関する当事者の主張
(1) 本件特約条項１に基づく解除の当否（争点１(1)），太陽光発電事業を行えないことに係る被告による債務不履行の有無（争点１(2)）
（原告の主張）
ア 本件特約条項１について
原告は，本件土地の所有権移転登記手続完了後，本件土地が所在する一帯の地区を管理するｂタウン管理組合（以下「本件管理組合」という。）から，事業用太陽光発電設備の設置は本件管理組合の規約の細則３の２条，建築・土木・諸工事マニュアル２－(6)に規定する土地利用上の制限違反であり，本件土地において太陽光発電事業を行うことは禁止されていると指摘された。原告は，本件管理組合と交渉したが，平成３０年１０月５日，本件管理組合から，本件土地で太陽光発電事業を行うことは不可能であるとの最終回答を得た。
仮に，原告が本件土地において太陽光発電事業のための工事を強行しようとすれば，本件管理組合から工事差止め請求をはじめ，強い抗議反対活動を受けることは確実であり，本件土地において原告が太陽光発電事業を行うことは，取引通念上不可能であり，本件土地売買契約の目的を達することも不可能である。
イ 被告の債務不履行について
本件土地売買契約は，原告が太陽光発電事業を行うことを目的としている以上，太陽光発電事業を行える土地を引き渡すことが，被告の債務の本旨である。
本件土地は，太陽光発電事業を行うことができない土地であったため，被告の債務の履行は，不完全である。また，本件土地において太陽光発電事業を行うことはできないため，その追完も不能である。
なお，本件特約条項１には，「売主買主共に本契約における債権及び債務の発生しないことを了承する」との記載があるが，同文言は，本件特約条項１に基づく白紙解除をした場合に本件土地売買契約内における他の債権債務の不発生を確認したものにすぎず，民法５４５条３項及び民法上の債務不履行に基づく損害賠償を排除するものではない。
（被告の主張）
ア 本件管理組合は，任意加入の組合であり，組合員でない者には同組合の規約は適用されない。被告は，本件土地の購入後，本件管理組合に加入しておらず，同組合の組合員ではなく，原告も，本件管理組合の組合員ではない。
そのような前提であるから，非組合員である原告は，本件管理組合の管理規約によって本件土地の利用に関して制限を受けるものではなく，本件管理組合の反対活動は，本件土地における太陽光発電事業を法律的に不可能にするものではない。
イ 本件特約条項１は，特別な契約上の規定であり，一般法である民法上の規定に優先して適用されるから，本件特約条項１による解除の場合には，被告には代金６００万円の返還以外には何らの債務も発生しないこととされている。
(2) 本件特約条項２に基づく解除の当否（争点２）
（原告の主張）
ア 本件土地は，現状すり鉢状で太陽光発電事業に適さないため，本件土地売買契約においては，太陽光発電事業に適した形で被告が盛土など造成・整地して引き渡すとされているが（本件特約条項２），今日に至るまで，被告による造成・整地は，一切できていない。本件特約条項２は，太陽光発電事業を実施するという契約目的達成のために，盛土等によって，すり鉢状の本件土地をフラットにする追加の造成・整地が必要不可欠であったために明記されたものである。
なお，本件土地の現地確認は，被告による本件土地の造成・整地が完了してからする旨合意されていたが，原告は，平成３０年５月２１日頃，被告から造成・整地が完了したとの連絡を受け，同年６月上旬に現地を確認したところ，造成・整地が一切されていなかったので，被告に対し，造成・整地をするよう何度も催告した。
イ 原告は，前記第２の１「前提事実」（以下「前提事実」という。）(2)ウ記載のとおり，本件土地売買契約の解除の意思表示をした。
（被告の主張）
本件土地は，すり鉢状であるが，それ故に太陽光発電事業に適さないということではない。
被告は，本件土地売買契約を締結するより前の平成２９年夏頃に，本件土地の造成・整地を完了している。
なお，現地確認の時期に係る合意は，否認する。不動産取引においては，売買契約締結前に対象土地の現地確認をすることは常識であり，原告が本件土地売買契約の前に現地確認を行わなかった落ち度は，極めて重大である。
(3) 損害
（原告の主張）
ア 電気設備５００万円
原告は，本件土地売買契約の締結後，ａ社に太陽光発電の電気設備の工事を約１５００万円で発注した。原告は，本件土地で太陽光発電事業を行うことが不可能であると判明した後，既に購入していた電気設備については解約することができなかったため，平成３０年１１月２１日，ａ社に５００万円を支払った（甲８）。
イ 固定資産税２万４７００円
原告は，令和元年５月１２日，本件土地に係る平成３１年度固定資産税として２万４７００円を支払った（甲９）。
（被告の主張）
原告の主張は不知。
電気設備は，ａ社に引き取ってもらうことが十分に可能であり，同損害の発生を回避することは可能である。
第３ 当裁判所の判断
１ 前提事実，後掲の各証拠及び弁論の全趣旨によれば，以下の事実が認められる。
(1) 本件管理組合に関する事実
ア 本件管理組合の概要
ｂタウン（以下「タウン」という。）は，開発業者等によって，「ｂタウン」として工区番号が設定された地域の総称であり，本件組合は，タウン内の自然環境を保持し，生活環境を整備充実させること目的とする任意団体である。
本件管理組合の組合員は，タウン内に土地又は土地及び建物を所有する者で，本件管理組合と管理契約を締結し，かつ，共益費を納める者である。
タウン内の総区画数は，約６０００区画であり，本件管理組合への加入資格がある所有者数は，約４０００名であり，そのうち約２０００名が本件管理組合と管理契約を締結しており，加入率は，約５０％である。
本件土地は，タウン内の北部に所在する。
（甲４，１５ないし１７）
イ 本件管理組合の規約の内容１
本件管理組合の規約の細則３「建築および土木工事等に関する規程」は，その２条において，以下のとおり定めている。
（ア） １項
タウン内で建築工事を行う場合，施主，設計者および工事請負者（以下，施工者という）は，事前にその旨を組合に届出て，組合が別に定める「建築，土木，諸工事マニュアル」を予め入手し且つこれを遵守して工事を行わねばならない。
（イ） ２項
工事施工者は，工事に関する既存宅地および建築確認の申請書並びに工作物確認申請書を，担当役所に提出する前に組合に提示し，組合の定めた工事規制に適合しているか否かの確認を受けなければならない。
（ウ） ３項
前項の工事規制に対し，適合しない箇所がある場合は，組合は施工者に具体的に不適合箇所を指摘し且つ改善を求めることができる。指摘を受けた施行者はこれを遵守しなければならない。
（甲４）
ウ 本件管理組合の規約の内容２
本件管理組合の「建築・土木・諸工事マニュアル」は，その「２ 土地・建物に関する自主規制」，「(6) 土地利用上の制限」において，「下記のような使用目的のための利用は一切認めない」として，資材置場，重機等建設機械の置場等とともに，「電気機械設備」が挙げられている。
（甲５）
エ ａ社と被告等との間のやり取り
（ア） ａ社のＢ（以下「Ｂ」という。）は，平成３０年６月１９日，被告に対し，メールを送信し，前日にｃ町役場で本件管理組合の同意がないと太陽光事業はできないと聞いたこと，本件管理組合のＣ管理課長（以下「Ｃ」という。）から，「建築・土木・諸工事マニュアル」の記載のとおりであり，許可できないと聞いたこと，Ｃは，本件土地で太陽光事業はできないと被告に説明しているので，本件土地が太陽光用地として売り出されているとは思いもしなかったと述べていることをそれぞれ伝えるとともに，太陽光事業の許可が下りず，目的が不可能となったため，本件特約条項１に基づき６００万円を返還するよう求めた。
（イ） ｄ株式会社のＤ（以下「Ｄ」という。）は，同月２７日，Ｂに対し，メールを送信し，ｃ町役場の担当者から，「１，０００m2以下の太陽光発電設備の設置については『土地利用適用除外事業届書』を提出する。この場合，地元住民の同意は必要ない。なお，設計図を作成し１，０００m2以内の面積にて事業化する。」と聴取したこと，同聴取内容を本件管理組合のＣに連絡したことを伝えた。
（ウ） Ｂは，同年７月４日，被告に対し，被告及びＤを名宛人とするメールを送信した。その内容は，Ｃから確認した内容及び本件土地売買契約を一旦解除することであるが，具体的には，以下のとおりである。
ａ 本件管理組合の事務長が，平成２９年７月３１日，被告に対し，本件土地において太陽光事業はできない旨伝えたこと。
ｂ Ｄが，平成３０年６月，Ｃに複数回電話を掛けてきて，本件管理組合の賛同，協力を得られなくても太陽光事業を進めると言い張っていたこと。本件管理組合理事会は，Ｄの要望に応じて，太陽光事業の遂行について理事会の議題には挙げる予定であること。
ｃ Ｃは，同月，ｃ町の担当者から，「１０００m2以下の土地であれば『土地利用適用除外事業届書』以外には特に申請は必要ない旨を伝えてはいるが，当該地は管理組合にて管理されているので，管理組合・近隣住民の理解，賛同やルールにのっとって対応してくださいとＤ様に伝えている」と聞いたこと。
本件管理組合の理事長及び副理事長は，太陽光事業への賛同は得られないと考えており，他の議題が詰まっているので，次回以降の理事会で議題とする予定であること。
ｄ ａ社は，本件管理組合や近隣住民からの賛同・協力を得た上でないと本件土地での太陽光設備設置は不可能であると考えていること，理事会の回答がいつになるかわからないことから，本件土地売買契約を一旦解除として，６００万円の返金を求めること
（甲１０）
オ Ｃは，平成３０年１０月５日，Ｂに対し，本件管理組合から原告に宛てた通知を送付した。その内容は，以下のとおりである。
「（冒頭略）さて，先日お話し頂いた貴殿の所有するｂタウン区画番号５０１－１０９－０～５０１－１１３－０（ｃ町〈以下省略〉）内へのソーラーパネル等発電設備を含む電気機械設備等の設置運用については『管理組合規約』及び『建築マニュアル』で規定されている禁止事項であり，ｂタウンは別荘地として開発された管理地であることから，設置についてはご遠慮いただきたくご通知申し上げます。
また私ども管理組合はｂタウンを所有になられているオーナーが設立した自主管理組合であり，貴殿の機器設置が行われた場合に住民等の意見を集約し対応を取らせて頂く可能性もあることをご通知させて頂きます。（以下略）」
（甲６）
カ 被告は，本件土地を別荘地として購入したが，購入後に，現地を見て別荘地に適さないと考え，太陽光発電事業をすることに切り替えた。
被告が後記(2)アの整地を委託した業者は，本件管理組合に挨拶に行き，やり取りをしており，被告は，その頃，本件管理組合から加入を勧められたが，これを断った。
（被告本人（３頁，９頁，１７頁））
(2) 整地に関する事実
ア 本件土地は，おおむねＵ字形をしており，湾曲部分が全て道路に接し，その余の部分は別の区画と接している。
被告は，平成２８年１２月１６日，本件土地を売買により取得し，平成２９年７月頃，本件土地において，一面に竹木が生い茂る状態であったのを，自ら太陽光発電事業を行う目的で，竹木を伐採し，抜根し，重機をもって整地した。
上記整地後の本件土地は，道路に接する湾曲部分において道路との段差（石垣が構築されている部分が認められる。）がある一方で，隣の区画と接する部分は大きな段差が見られない。
（甲３，１３，１５，乙３，５，被告本人（５頁，９頁，１０頁））
イ 本件土地は，平成３０年６月１８日，湾曲部に沿った部分に高さ数十cm程度の草が茂っているが，中央の平地部分の表面は土の状態を維持していた。
（甲１３）
２ 争点１（本件特約条項１）について
(1) 原告は，本件管理組合がタウン内で太陽光発電事業を禁止していることを主な理由として，本件特約条項１の太陽光発電事業という「目的を達することが不可能となることが明らかになった場合」に該当すると主張する。
(2) 本件管理組合は，タウン内の土地所有者が任意に加入する任意団体であるが，加入率５０％を維持していること（前記１の認定事実（以下「認定事実」という。）(1)ア），ｃ町の担当者が太陽光発電事業をするには本件管理組合の同意が必要であるとの説明をしたり，本件管理組合の理解，賛同やルールにのっとって対応するよう指導していること（認定事実(1)エ（ア）及び（ウ）），本件管理組合は，タウン内で工事を施工する業者にとっても重要な存在であること（認定事実(1)カ）等の諸事実を踏まえると，本件管理組合は，タウン内の土地所有者にとって，その存在及び意向を軽視することのできない存在であるところ，その本件管理組合がタウン内において太陽光発電事業を禁止し（認定事実(1)イ及びウ），原告に対しても同事業を実施しないよう強く求めていることは，原告を法的に拘束するものではないとしても，同事業のリスク，不確実性を大きく増大させるとともに，一般的に同事業の実施を強く躊躇させる事情であるといえるから，社会通念上，上記「目的を達することが不可能」にするものというべきである。
(3) 被告は，本件管理組合の反対活動が原告の本件土地における太陽光発電事業を法律的に不可能にするものではないと主張するが，本件特約条項１は，社会通念に照らして判断するのが相当であるから（被告は，本件土地で太陽光発電事業を自ら行う目的で大掛かりな整地を行った後にこれを取りやめているが，被告も，本件管理組合の存在及びその意向を知ったこと（認定事実(1)エ（ア）及び（ウ）））により方針転換をしたものと認められる。），被告の上記主張は，採用することができない。
(4) 以上によれば，被告は，本件特約条項１に基づき６００万円の返還義務を負うものである。
(5) なお，原告は，被告において，本件特約条項１の要件に該当することを超えて，太陽光発電事業を行える土地を引き渡すとの債務の本旨に反する債務不履行があり，その結果，６００万円の返還以外の損害賠償を請求することができると主張する。
しかしながら，被告は，本件土地売買契約において，本件土地について引渡し及び所有権移転登記手続を行えば，その債務を履行したというべきであり，原告の上記主張は，独自の見解に基づくものであり，採用することができない。
３ 争点２（本件特約条項２）について
(1) 原告は，本件土地について，盛土等によってフラットにする追加の造成・整地が必要不可欠であったのに，被告が造成・整地を一切しなかったことは債務不履行であると主張する。
(2) しかしながら，本件土地売買契約は，平成３０年５月２４日を代金支払，所有権移転，引渡し及び登記手続の全ての決済日としており（甲１），原告は，同月３１日に代金を完済している（前提事実(1)イ，甲２の１及び２）にもかかわらず，原告がその頃本件土地をフラットにするための造成工事（甲１３及び乙３によれば，相当程度の規模の工事であろうと推測される。）が未了であることを問題にしたとうかがわせる的確な証拠はない。
また，ａ社は，遅くとも平成３０年６月１８日には本件土地を現地で確認しているのに，同社がその後被告に対し造成・整地を求めたことを認めるに足りる的確な証拠はない（Ｂの被告に対するメール（認定事実(1)エ（ア））でも全く触れられていない。）。
さらに，原告は，本件特約条項２に係る債務不履行について，訴状，原告第１準備書面（令和２年８月２６日付け）では全く主張しておらず，原告第２準備書面（同年１１月２０日付け）において，これを初めて主張したものである。
(3) 以上によれば，本件特約条項２が，本件土地を盛土によってフラットなものとすることを意味すると認めることはできない。
したがって，本件特約条項２に係る被告の債務不履行は認められない。
４ 争点３（損害）について
前記２のとおり，原告は，本件特約条項１に基づき本件土地売買契約を解除したものであるが，本件特約条項１が６００万円の返還以外には債権債務が発生しないと定めているから（前提事実(1)ア（エ）），原告はその他の損害賠償を請求することができない（なお，原告は，既に購入していた電気設備に関して５００万円の損害が生じたと主張して，平成３０年１１月２１日にａ社に５００万円を送金した証拠（甲８）を提出するが，原告の主張は，電気設備の型式及び数量，契約の相手方等の具体性を欠くのみならず，これらの事項を特定する的確な証拠も認められないから，上記損害の事実を認めることはできない。）。
第４ 結論
以上によれば，原告の請求は，６００万円及びこれに対する平成３０年１１月１日（前提事実(2)ア）から支払済みまでの遅延損害金の支払を求める限度で理由がある。
よって，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第１２部
（裁判官 小田正二）
〈以下省略〉
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ポスター掲示難易度ランク調査 ご希望のエリア/貼付箇所/貼付枚数 ☏0120-860-554(貼ろう！ここよ！) ✉info@senkyo.win
「政治活動用のポスター貼り代行」や「選挙広報支援プラン」の概算お見積りがほしいというお客様に、選挙ドットウィンの公職選挙法に抵触しない広報支援プランのご提案が可能です。
(4)政界初！世界発！「ワッポン」 選挙管理委員会の認証確認済みPR型「ウィン！ワッポン」
完全無料使い放題でご提供可能！ 外壁街頭ポスター掲示貼付ツール １枚から対応/大至急/一斉貼付け！
「ガンガン注目される訴求型PRポスターを貼りたい！」というお客様に、選挙ドットウィンの「ウィン！ワッポン」を完全無料使い放題でご提供する、究極の広報支援ポスター新規掲示プランです。
(5)選べるドブ板選挙広報支援一覧 選挙.WIN！豊富な選挙立候補(予定)者広報支援プラン一覧！
政治家/選挙立候補予定者広報支援 祝！当選！選挙広報支援プロ集団 世のため人のため「SENKYO.WIN」
アポイントメント獲得代行/後援会イベントセミナー集客代行/組織構築支援/党員募集獲得代行(所属党本部要請案件)/演説コンサルティング/候補者ブランディング/敵対陣営/ネガティブキャンペーン(対策/対応)
(6)握手代行/戸別訪問/ご挨拶回り 御用聞きによる戸別訪問型ご挨拶回り代行をいたします！
ポスター掲示交渉×戸別訪問ご挨拶 100％のリーチ率で攻める御用聞き １軒でも行くご挨拶訪問交渉支援
ご指定の地域(ターゲットエリア)の個人宅(有権者)を1軒1軒ご訪問し、ビラ・チラシの配布およびアンケート解答用紙の配布収集等の戸別訪問型ポスター新規掲示依頼プランです。
(7)地域密着型ポスターPR広告貼り 地域密着型ポスターPR広告(街頭外壁掲示許可交渉代行)
街頭外壁掲示許可交渉代行/全業種 期間限定！貴社(貴店)ポスター貼り サイズ/枚数/全国エリア対応可能！
【対応可能な業種リスト|名称一覧】地域密着型ポスターPR広告(街頭外壁掲示許可交渉代行)貼り「ガンガン注目される訴求型PRポスターを貼りたい！」街頭外壁掲示ポスター新規掲示プランです。
(8)貼る専門！ポスター新規掲示！ ☆貼！勝つ！広報活動・事前街頭(単独/二連)選挙ポスター！
政治活動/選挙運動ポスター貼り 勝つ！選挙広報支援事前ポスター １枚から貼る事前選挙ポスター！
「政治活動・選挙運動ポスターを貼りたい！」という選挙立候補(予定)者のための、選挙広報支援プロ集団「選挙.WIN！」の事前街頭ポスター新規掲示プランです。
(9)選挙立札看板設置/証票申請代行 絶対ここに設置したい！選挙立札看板(選挙事務所/後援会連絡所)
選挙事務所/後援会連絡所届出代行 公職選挙法の上限/立て札看板設置 １台から可能な選挙立札看板設置
最強の立札看板設置代行/広報(公報)支援/選挙立候補者後援会立札看板/選挙立候補者連絡所立札看板/政治活動用事務所に掲示する立て札・看板/証票申請代行/ガンガン独占設置！
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