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裁判年月日 令和 4年 3月23日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
事件番号 令２（ワ）２５７７４号・令２（ワ）３１２９４号
事件名 賃料増額等請求事件（本訴）、賃料減額等請求事件（反訴）
文献番号 2022WLJPCA03238025
出典
裁判年月日 令和 4年 3月23日 裁判所名 東京地裁 裁判区分 判決
事件番号 令２（ワ）２５７７４号・令２（ワ）３１２９４号
事件名 賃料増額等請求事件（本訴）、賃料減額等請求事件（反訴）
文献番号 2022WLJPCA03238025
令和２年（ワ）第２５７７４号 賃料増額等請求事件（本訴）
令和２年（ワ）第３１２９４号 賃料減額等請求事件（反訴）
東京都新宿区〈以下省略〉
本訴原告（反訴被告） 住友不動産株式会社（以下「原告」という。）
同代表者代表取締役 Ａ
同訴訟代理人弁護士 島田耕一
同 田畑瑠巳
東京都中央区〈以下省略〉
本訴被告（反訴原告） 株式会社韋駄天（以下「被告」という。）
同代表者代表取締役 Ｂ
同訴訟代理人弁護士 鈴木武志
同 笠松未季
主文
１ 原告が被告に賃貸している【別紙】物件目録記載２の貸室の賃料は令和２年１月１日以降月額２５６万０５０７円（消費税込み，共益費別）であることを確認する。
２ 被告は，原告に対し，２０９万８２６０円及びうち２０万９８２６円については令和２年１月１日から，うち２０万９８２６円については同年２月１日から，うち２０万９８２６円については同年３月１日から，うち２０万９８２６円については同年４月１日から，うち２０万９８２６円については同年５月１日から，うち２０万９８２６円については同年６月１日から，うち２０万９８２６円については同年７月１日から，うち２０万９８２６円については同年８月１日から，うち２０万９８２６円については同年９月１日から，うち２０万９８２６円については同年１０月１日から，各支払済みまで年１割の割合による金員を支払え。
３ 被告は，原告に対し，１１４万４５０６円を預託せよ。
４ 原告のその余の本訴請求をいずれも棄却する。
５ 被告の反訴請求をいずれも棄却する。
６ 訴訟費用は，本訴反訴共に，鑑定に要した費用については各自の負担とし，その余はこれを１０分し，その３を原告の負担とし，その余を被告の負担とする。
７ この判決は，第２項及び第３項に限り，仮に執行することができる。
事実及び理由
第１ 請求
１ 本訴
(1) 原告が被告に賃貸している【別紙】物件目録記載２の貸室（以下「本件貸室」という。）の賃料は，令和２年１月１日以降月額２６８万６４９２円（消費税込，共益費別）であることを確認する。
(2) 被告は，原告に対し，３３５万８１１０円及びうち３３万５８１１円については令和２年１月１日から，うち３３万５８１１円については同年２月１日から，うち３３万５８１１円については同年３月１日から，うち３３万５８１１円については同年４月１日から，うち３３万５８１１円については同年５月１日から，うち３３万５８１１円については同年６月１日から，うち３３万５８１１円については同年７月１日から，うち３３万５８１１円については同年８月１日から，うち３３万５８１１円については同年９月１日から，うち３３万５８１１円については同年１０月１日から，各支払済みまで年１割の割合による金員を支払え。
(3) 被告は，原告に対し，３６６万３４０２円を預託せよ。
(4) 仮執行宣言
２ 反訴
(1) 原告が被告に賃貸している本件貸室の賃料は，令和３年１月１日以降月額２０６万４８００円（消費税別，共益費別）であることを確認する。
(2) 原告は，被告に対し，４３万３０９８円及びこれに対する令和３年１月１日から支払済みまで年３パーセントの割合による金員を支払え。
(3) 仮執行宣言
第２ 事案の概要
１(1) 本訴
本件は，原告が，被告に対して本件貸室を賃貸しているところ，① 地価動向等に鑑みて従前賃料が不相当に低廉となったため，被告に対し賃料増額を請求するとの意思表示（借地借家法３２条１項）をした（同請求の効果が生じた時点は令和２年１月１日）と主張して，増額後の賃料額の確認を求めると共に，② 賃貸借契約に基づき，被告に対し，賃料増額後の一定期間（１０か月）における毎月の不足額及びこれらに対する各支払期限の翌日から支払済みまでの借地借家法所定の年１割の割合による利息金の支払を求め，さらに，③ 賃貸借契約において，賃料増減に連動して敷金を増減するとの合意をしたと主張して，同合意に基づき，被告に対し，増額された分（ただし，従前の賃料増額合意の際には，敷金額を据え置く合意をしていると主張して，その際に本来されるべきであった増額分も含むとする。）の敷金を預託することを求める事案である。
(2) 反訴
本件は，被告が，① 近傍同種の不動産の賃料等に鑑みて本件貸室の従前賃料が不相当に高額となったため，原告に対し賃料減額を請求するとの意思表示（借地借家法３２条１項）をした（同請求の効果が生じた時点は令和３年１月１日）と主張して，減額後の賃料額の確認を求めると共に，② 上記敷金増減合意に基づき，原告に対し，賃料減額に連動して減額された分の敷金の返還及び同返還額に対する減額請求の効果が生じた時点（令和３年１月１日）から支払済みまでの民法所定の割合による遅延損害金の支払を求める事案である。
２ 争いのない事実等（当事者間に争いのない事実並びに証拠及び弁論の全趣旨により容易に認定することができる事実）
(1) 原告は，不動産の開発，販売，賃貸等を主たる事業とする株式会社である。原告は，【別紙】物件目録記載１の建物（以下「本件建物」という。）の所有者である。（当事者間に争いがない事実，なお甲１）
被告は，インターネット広告代理業を主たる事業とする株式会社である。（当事者間に争いがない事実）
(2)ア 原告と被告は，平成２３年９月３０日，本件建物の一部（６階の事務室部分）である本件貸室につき，次の内容の賃貸借契約を締結し（以下「本件賃貸借契約」という。），原告は被告に対し本件貸室を引き渡した。（当事者間に争いがない事実，なお甲２）
（ア） 期間 平成２４年１月１日から同２５年１２月３１日まで
（イ） 目的 事務室
（ウ） 賃料 月額１８３万１６９９円（消費税別，共益費別。坪単価１万５０００円）
（エ） 支払方法 毎月末日までに翌月分の賃料を支払う
（オ） 共益費 月額６１万０５６６円（消費税別，坪単価５０００円）
（カ） 敷金 ２５００万円
「賃料に増減があった場合，甲（賃貸人）または乙（賃借人）は，遅滞なくその増減額の６倍相当額まで敷金の増額または減額を行う。」との合意（以下「本件敷金増減合意」という。）がある。
イ 被告は，原告に対し，上記敷金２５００万円を預託済みである。（弁論の全趣旨）
(3) 本件賃貸借契約は，期間を平成２６年１月１日から同２７年１２月３１日までとして，自動更新された。（当事者間に争いがない事実）
(4)ア 原告と被告は，平成２７年１２月１７日，本件賃貸借契約を更新し（平成２８年１月１日から同２９年１２月３１日まで），賃料増額に合意した。（当事者間に争いがない事実，なお甲３）
（ア） 平成２８年１月１日から同年１２月３１日まで
月額２０１万４８６９円（消費税別，共益費別。坪単価１万６５００円）
（イ） 平成２９年１月１日から同年１２月３１日まで
月額２０７万５９２６円（消費税別，共益費別。坪単価１万７０００円）
イ 上記アに際し，当事者間の合意により，敷金額は据え置かれた。（当事者間に争いがない事実，なお甲３）
(5)ア 原告と被告は，平成３０年４月２７日付け覚書で，本件賃貸借契約の賃貸借期間を平成３０年１月１日から同３１年（令和元年）１２月３１日までとし，賃料を月額２１３万６９８３円（消費税別，共益費別。坪単価１万７５００円）とすることに合意した。（平成３０年１月１日が賃料についての直近合意となる。）
なお，上記覚書に定めがない事項については原契約のとおりとするとの条項がある。（当事者間に争いがない事実，なお甲４）
イ 上記アに際し，当事者間の合意により，敷金額は据え置かれた。（当事者間に争いがない事実，なお甲４）
(6) 本件賃貸借契約は，期間を令和２年１月１日から令和３年１２月３１日までとして，自動更新された。
上記更新に先立ち，原告は，令和元年１２月２５日，被告に対し，令和２年１月１日以降の賃料を２４４万２２６６円（消費税別，共益費別。坪単価２万円）に増額する旨通知した。被告は増額に応じなかった。（当事者間に争いがない事実，なお甲５の１・２，乙１３）
(7) 原告は，令和２年２月２１日，東京簡裁に対し，被告を相手方とする賃料等増額調停を申し立てた（東京簡裁令和２年（ユ）第７２号）。
同調停は，令和２年９月２９日，不成立となった。（甲６）
(8) 被告は，原告による賃料増額の意思表示がされた後も，従前どおり，直近合意による賃料の支払を継続している。（弁論の全趣旨）
(9) 被告は，令和２年１２月１４日，原告に対し，反訴状送達をもって，令和３年１月１日以降の賃料につき減額を請求するとの意思表示をした。（当裁判所に顕著な事実）
３ 主たる争点及び当事者の主張
(1) 争点１
原告が行った賃料増額請求の当否（令和２年１月１日時点の本件貸室の継続賃料額）について
（原告の主張）
直近合意時点（平成３０年１月１日）以降の地価上昇やビジネス地区におけるオフィスビルの市場動向（空室率の低下，平均賃料の上昇），本件建物の立地条件（駅との近接性や商業地域であることなど），本件建物の維持管理情況（築後１２年程度で適切に維持管理されている）等を考慮すれば，令和２年１月１日時点の本件貸室の賃料額は，月額２４７万５９０６円（消費税別，共益費別。坪単価２万０２７６円）とするのが相当である。
原告が被告に対し行った賃料増額請求後の月額賃料２４４万２２６６円（消費税別，共益費別。消費税込みで月額２６８万６４９２円）は，上記よりも低額であるから，原告の請求額は当然に認められる。
（被告の主張）
否認ないし争う。
令和２年６月１日時点における本件貸室の相当賃料は，月額２０６万４８００円（坪単価１万６９１０円。消費税別，共益費別）であることや，近傍同種の建物の現況相場賃料などを考慮すれば，むしろ減額が相当である。
(2) 争点２
賃料減額請求の当否について
（被告の主張）
令和３年１月１日以降の本件貸室の継続賃料は，上記(1)の事情を考慮すれば，月額２０６万４８００円（消費税別，共益費別。坪単価１万６９１０円）とするのが相当である。
（原告の主張）
否認ないし争う。
(3) 争点３
敷金預託請求の当否（本訴），敷金返還請求の当否（反訴）
（原告の主張）
原告と被告は，本件賃貸借契約において，本件敷金増減合意をした。
原告と被告は，従前の賃料増額合意の際，敷金額を据え置く旨合意しているが，これは，期間満了まで据え置く合意であるにすぎない。
よって，原告は，被告に対し，同合意に基づき，本件賃貸借契約で定めた月額賃料１８３万１６９９円（消費税別，共益費別）と今回の増額請求後の月額賃料２４４万２２６６円（消費税別，共益費別）との差額である６１万０５６７円の６倍である３６６万３４０２円の預託を求める。
（被告の主張）
賃料増額は認められず，むしろ減額が認められるべきである。
よって，既に預託した敷金から本件敷金増減合意に基づき，敷金減額による返還を受けて然るべきである。すなわち，被告は，原告に対し，同合意に基づき，相当賃料額２０６万４８００円（消費税別，共益費別）から直近合意賃料２１３万６９８３円（消費税別，共益費別）を控除した額の６倍である４３万３０９８円の敷金返還を請求する
仮に増額を前提とするとしても，原告は，平成２８年更新及び同３０年更新時に，自ら本件敷金増減合意の適用を排除し，敷金を各契約期間満了時まで据え置く合意をしている。これは被告において賃料増額に同意することと不可分一体のものとして合意されたものである。
したがって，増額された敷金を「原契約で定めた賃料と本件増額賃料との差額」に基づき算出するのは誤りである。「直近合意賃料と本件増額賃料の差額」に基づき算出すべきである。
第３ 当裁判所の判断
１ 争点１について
証拠（鑑定人Ｃによる鑑定結果，補充鑑定結果）及び弁論の全趣旨によれば，令和２年１月１日時点における本件貸室の相当賃料（継続賃料）は，月額２５６万０５０７円（消費税込み，共益費別。消費税別だと月額２３２万７７３４円である。）とするのが相当であると認められる。
補足して説明する。
本件鑑定は，中立公平な立場から，① 直近合意時点（平成３０年１月１日から価格時点（令和２年１月１日）にかけての，公租公課の変動，元本（基礎）価格の変動，その他の経済事情の変動や，類似物件の賃料との比較等を踏まえてなされたものであること，② 敷金の取扱いについても，後述する当裁判所の見解に沿って適切に考慮されていること，③ 土地価格について，土地価格水準のみならず，査定した土地価格を含む基礎価格に対応した適切な期待利回りを用いているかを併せ考慮するとされており，そのような考え方は合理的であるといえること，④ 付帯費用について，専門的知見・経験を前提として，詳細に査定されていること，⑤ 本件建物（本件貸室）のグレード・スペック（ハイグレード・スペックのオフィスビルである）に応じた適切な事例を収集して比較検討がされていること，⑥ スライド率についても，新規賃料の動向が継続賃料の動向と必ずしも一致するものではない点を踏まえ，これを一指標として採用するに留め，各指標のウエイトを考慮するという適切な方法が採られていること，⑦ 地域分析，本件の不動産の個別分析，評価手法の選択と評価の過程に特段の瑕疵があるとは認められないことからすれば，合理的なものである。
これに対し，被告は，主として，上記鑑定における土地価格と公示地価とが乖離していること，事例収集が一般には公表されていないデータに基づく偏ったものであることといった問題がある旨主張する。しかしながら，本件建物がハイグレード・スペックなオフィスビルであると評価されることや，そのようなオフィスビルの市場特性を踏まえれば，公示地価を考慮しつつ，そこに適切な期待利回りを加味した総体評価としての査定が行われた結果として，公示時価との乖離が生じたとしても，直ちに均衡を失することにはならない旨の鑑定人の説明は合理的である。また，一般に公表されている不動産取引事例は本件建物のようなハイグレード・スペックなオフィスビルをカバーしておらず，的確な比較検討ができない旨の鑑定人の説明もまた合理的であり，そのような前提で鑑定人が収集した事例に不当な偏りがあると認めるに足りる証拠はない。よって，被告の上記主張は理由がなく，その他に被告がるる主張する点も，本件鑑定の合理性を揺るがすものではない。
以上によれば，原告の賃料増額請求によって，本件貸室の令和２年１月１日以降の継続賃料は月額２５６万０５０７円（消費税込み，共益費別）に増額されたと認められるから，原告の増額後賃料の確認請求も，上記鑑定額の限度で理由がある。
そして，令和２年１月分から同年１０月分までの不足分の賃料額は，月額２０万９８２６円（＝2,560,507円－2,136,983円×1.1）の１０か月分である２０９万８２６０円となる。よって，原告の不足賃料額の請求は，２０９万８２６０円及び各月の不足額（２０万９８２６円）に対する各支払期限（前月末日）の翌日から支払済みまで年１割の割合による利息の限度で理由がある。
２ 争点２について
① 前記のとおり，令和２年１月１日時点における本件貸室の継続賃料が月額２５６万０５０７円（消費税込み，共益費別）であると認められること，② 被告提出の私的鑑定書（乙１）においても，令和２年６月ないし７月の時点で，個人消費等の経済情勢が持ち直しの動きを見せ，地価動向も当面は横ばい基調で推移するものと分析されていたと認められること，③ 被告が，令和３年３月段階において，本件鑑定の基準時を令和２年１月１日とすることに（便宜的な理由であるとはいえ）同意していること，④ 上記被告提出の私的鑑定書（乙１）は，積算賃料の算定において基礎価格を決定するに当たり，取引事例比較法により土地の比準価格を求めているが，その際の事例選択や再調達価格の算出方法（公示地価と期待利回りとの関係の理解），スライド法におけるスライド率の適用（消費者物価指数を重視する点）等に本件貸室のグレード・スペックやオフィスビル市場の特性が反映されているとは言い難い点や，必要諸経費にビルメンテナンス費用が含まれていない点などの問題点があり，にわかに採用し難いこと（甲１０参照），⑤ 被告が主張する近傍同種不動産の賃料との比較（乙４）についても，本件貸室のグレード・スペックやオフィスビル市場の特性が踏まえられているとはいえないことなどの諸事情に鑑みれば，被告の賃料減額を請求するとの意思表示により本件貸室の令和３年１月１日以降の継続賃料が月額２５６万０５０７円（消費税込み，共益費別。消費税別だと２３２万７７３４円）を下回ることとなるとは認められない。
よって，被告の賃料減額請求による減額後の賃料確認請求は，理由がない。
そして，賃料減額が認められない以上，本件敷金増減合意に基づき敷金が減額することもないから，被告の敷金返還請求も理由がない。
３ 争点３について
賃料増額を前提とする原告の増額分敷金の預託請求はどの範囲で認められるか。
この点，原告は，敷金額の据え置きは契約期間終了までであるから，今回の敷金増額には上記据え置きの際に預託されなかった分も含むと主張する。
しかしながら，敷金額を据え置いたことによって，当該賃料増額時における敷金増額の機会を放棄した（増額された敷金の預託請求権を放棄した）と解する余地もある。また，敷金額の据置きを契約期間終了までした点についても，終局的に敷金額を据え置いたことの表れと見る余地がある。原告主張の解釈を正当とすることを裏付ける的確な証拠はない。
よって，本件における賃料増額分（直近合意賃料からの増額分）に連動した敷金増額のみを認めるのが相当である。
すなわち，今回増額された賃料（月額２３２万７７３４円（消費税別，共益費別））から直近合意賃料（月額２１３万６９８３円（消費税別，共益費別））を控除した１９万０７５１円の６倍である１１４万４５０６円の限度で敷金増額を認めるのが相当である。
４ 結論
よって，本訴請求のうち，増額後の賃料確認請求は主文第１項記載の限度で理由があるからその限度で認容し，不足分の賃料及びこれに対する利息請求は主文第２項記載の限度で理由があるからその限度で認容し，敷金預託請求は主文第３項記載の限度で理由があるからその限度で認容し，原告のその余の本訴請求をいずれも棄却し，被告の反訴請求はいずれも理由がないからこれらを棄却し，訴訟費用の負担につき民事訴訟法６４条本文，６１条を，仮執行の宣言につき同法２５９条１項をそれぞれ適用して，主文のとおり判決する。
東京地方裁判所民事第３０部
（裁判官 佐藤康平）
〈以下省略〉
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(5)選べるドブ板選挙広報支援一覧 選挙.WIN！豊富な選挙立候補(予定)者広報支援プラン一覧！
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アポイントメント獲得代行/後援会イベントセミナー集客代行/組織構築支援/党員募集獲得代行(所属党本部要請案件)/演説コンサルティング/候補者ブランディング/敵対陣営/ネガティブキャンペーン(対策/対応)
(6)握手代行/戸別訪問/ご挨拶回り 御用聞きによる戸別訪問型ご挨拶回り代行をいたします！
ポスター掲示交渉×戸別訪問ご挨拶 100％のリーチ率で攻める御用聞き １軒でも行くご挨拶訪問交渉支援
ご指定の地域(ターゲットエリア)の個人宅(有権者)を1軒1軒ご訪問し、ビラ・チラシの配布およびアンケート解答用紙の配布収集等の戸別訪問型ポスター新規掲示依頼プランです。
(7)地域密着型ポスターPR広告貼り 地域密着型ポスターPR広告(街頭外壁掲示許可交渉代行)
街頭外壁掲示許可交渉代行/全業種 期間限定！貴社(貴店)ポスター貼り サイズ/枚数/全国エリア対応可能！
【対応可能な業種リスト|名称一覧】地域密着型ポスターPR広告(街頭外壁掲示許可交渉代行)貼り「ガンガン注目される訴求型PRポスターを貼りたい！」街頭外壁掲示ポスター新規掲示プランです。
(8)貼る専門！ポスター新規掲示！ ☆貼！勝つ！広報活動・事前街頭(単独/二連)選挙ポスター！
政治活動/選挙運動ポスター貼り 勝つ！選挙広報支援事前ポスター １枚から貼る事前選挙ポスター！
「政治活動・選挙運動ポスターを貼りたい！」という選挙立候補(予定)者のための、選挙広報支援プロ集団「選挙.WIN！」の事前街頭ポスター新規掲示プランです。
(9)選挙立札看板設置/証票申請代行 絶対ここに設置したい！選挙立札看板(選挙事務所/後援会連絡所)
選挙事務所/後援会連絡所届出代行 公職選挙法の上限/立て札看板設置 １台から可能な選挙立札看板設置
最強の立札看板設置代行/広報(公報)支援/選挙立候補者後援会立札看板/選挙立候補者連絡所立札看板/政治活動用事務所に掲示する立て札・看板/証票申請代行/ガンガン独占設置！
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